こんな不動産会社に売却依頼してはいけない!3つの選び方とは?

どんなにいい物件でも、売却を依頼する不動産屋が力不足なら売れない…

不動産を売却する時、成功のカギを大きく握るのは、売却を依頼する不動産会社の力量です。

どんなに素晴らしい物件であっても、売主様側の不動産屋さん(元付仲介業者)がしっかり動いてくれなければ売れません。

もし売れても、相場より安く売られてしまうことが多いものです(実際には安く売った後に、本来であればもっと高く売れていたかどうかを確認する術はありません)。

ですので、損するリスクを抑えるためにも、初めの第一歩である不動産会社選びを慎重に行うことがとても大切です。

ここでは、「依頼してはいけない不動産会社」の特徴を3つみていきましょう。

①他の不動産会社へ売却依頼をさせない・(専属)専任媒介にこだわる

売却を依頼する不動産会社は1社に絞らなくても構いません。

むしろ、2社(以上)に依頼することでお互いの不動産会社を競わせることができ、高値で売れやすくなります(健全な取引になります)。

売主さんと不動産会社の間で「こういう条件で売却をお願いします」と結ぶ契約を「媒介契約」といいます。この媒介契約には、大きく「一般媒介」「(専属)専任媒介」の2種類あります。

不動産会社の多くは「(専属)専任媒介契約」を結ばせようとあの手この手で営業をかけてきます。「専任媒介でいいですね~」と詳細を説明せず軽く言ってくるケースもあります。

ただこれは、「うちの会社だけがあなたの物件を預かります。他の不動産屋さんには売却を依頼できません」という契約方法です。売主さんにとって嬉しい話ではありません。

他の不動産屋さんへ売却依頼をさせたくない会社ではなく、2社以上に自由に依頼できる「一般媒介」でも構わないという姿勢の不動産屋さんにお願いすることが安心です。

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1社に限定すると「囲い込み」される?2社に依頼することで防げる!

もちろん心から信頼できる会社であれば、その1社に限定して売却依頼する専任媒介でも良いかもしれません。

その分、広告費をたくさんかけたり、活動を積極的にしてくれることもあるでしょう。

ただ、1社に限定するということは、その1社が好きなように売却状況をコントロールできるということです。

例えば、買主さんからも売主さんからも両方から手数料をもらえる「両手仲介」にこだわる悪質な営業手法「囲い込み」もいとも簡単にできてしまいます。

他の不動産会社が買主さんを紹介してくれても、勝手に断ることもできます。売主さんは、売却の現場で何が行われているか本当のことを知ることは困難です。

こういう歪められた取引を無くす方法が、複数の会社に同時に依頼することです。売主さんの利益を損なうことのないよう、不動産会社への依頼方法をしっかり考えたいですね。

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②スピード対応しない不動産会社に依頼すると、販売機会を失ってしまう…

売却を依頼した不動産会社(元付仲介業者)は、実は買主さんを直接見つけてくることが本来の仕事ではありません。

買主をみつけてくるのは(自宅の売却を依頼した不動産会社ではなく)その他大勢の(全国の)不動産会社であることが多いのです。

買主さんは、訪問した不動産会社(客付業者)を通じて、内覧の手配や物件に関する質問などの問い合わせを行います。

つまり、売主さんが売却を依頼した不動産屋(元付業者)は、多くの不動産会社からの問い合わせ対応を一手に引き受ける窓口になります。

それなのに、その問い合わせに対して元付業者がスピード感をもって対応せず、3日後に返答したらどうでしょう。買主さんは他の物件へ興味が移ることになるでしょう。

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元付業者は、買主様を紹介する客付業者に誠意ある対応が求められる

売却を依頼した不動産会社の先には、買主さんだけではなく、買主さんに物件を紹介してくれる客付業者がいます。

客付業者としては「面倒な物件より、対応がしっかりしている物件(元付業者)を紹介したい」と思うものです。

元付業者(売主側の不動産屋)がふんぞり返って、スピードを持った誠意ある対応をしなければ、物件自体が素晴らしくても販売機会を失ってしまうことになってしまうのです。

競合物件はいくつもあります。売主さんや買主さんだけに丁寧な対応をするのでは不十分です。

買主さん側の不動産屋さん(客付仲介業者)からのリクエストを、売主さん側の仲介業者(元付業者)がスピーディに対応できるかが一つのカギとなるのです。

③報告がないなら放置されている可能性大。販売戦略も考えられない

売主さんは「今どういう売却状況なのか?」ということは直接わかりません。すべて不動産会社(元付業者)が対応するためです。

だからこそ、定期的な報告が重要になります。まったく内覧の予約が入らない・物件の問い合わせがないという状況であればなにかがおかしいかもしれません。

価格が相場より高いのか?販売広告図面(マイソク)の書き方が悪いのか?問い合わせがなくても物件広告の閲覧はされているのか?…などなどいろいろと考えることができます。

販売状況に応じて販売戦略を柔軟に変えていくことが、不動産売却の成功には重要です。それも、早め早めの対応が功を奏します。

ですので定期的な報告がない会社は危険です。特に、以下のような不動産会社は、売却を預かった物件を放置している可能性があります。

  • 依頼した不動産会社から、反響状況や交渉経緯などの定期的な報告がない
  • 報告があっても、データや事実を示さない
    【例】「いや~この時期あんまり問い合わせないですね~」と漠然とした説明だけ
  • 競合物件の状況を調査しない(新規に売り出された物件や近隣で成約した物件情報)
  • 販売広告図面の説明がない。定期的に広告内容を見直さない

しばらくして「やはり値下げして売りましょう…」などと安易な提案だけしてくるのであれば、楽をして売りたいという会社といえるでしょう。

不動産会社は変えられる(追加できる)。売却ノウハウある会社選びを!

「不動産会社に売却依頼したけど、不信感がある」という場合には、不動産業者を変えることができます。

どのように変えられるかは、売主さんと不動産会社の間で結ぶ「媒介契約」の種類によります。

  • 一般媒介契約 ⇒ 既に依頼した不動産会社をそのままにして、他の信頼できる不動産会社も追加して売却依頼ができる
  • (専属)専任媒介 ⇒ 媒介契約期間が切れるまで待てば(最長で3カ月間)、別の不動産会社に依頼できる

専任媒介では、最長でも3カ月間までしか不動産会社に売却依頼できません。ですので、多くの不動産屋さんは3カ月が過ぎる前に値下げ提案をして自社で依頼を受けているうちに売却させたいのです。

また、3カ月待たずとも不動産会社に不満を伝え、その改善が見られない場合には「解約したい」と伝えてみてもいいでしょう。

いずれにせよ、不動産売却は不動産会社によって売れる金額も時期も大きく変わってきます。「ここは違うな…」と感じ、改善の姿勢もみられなければ躊躇なく変えましょう。

売却ノウハウ・スキルがあり、しっかり対応する不動産屋さんを選んで売却を成功させましょう!

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