こんな物件は業者買取がいい!個人買主への売却とのいいとこどり「買取保証」も

個人買主へは高く売れるけど手間が多い。業者買取との使い分けのポイント

自宅を売却しようと思った時、誰に売るか?によって売却金額や売却時期、手間暇などが大きく変わります。

個人の買主へ売る場合には、契約・決済に時間がかかります。内覧もその都度対応しなければならず、立会時間の調整や清掃、買主からの質問・交渉の対応などなど手間もかかります。

また、瑕疵担保責任を負わされることが多く、売却後に雨漏りなどの不具合が見つかれば売主の費用で修繕するリスクもあります。

業者買取の場合には、最短で数日で現金化されることもあるくらい、スピードも速く面倒な手間暇がありません。また、瑕疵担保も免責されることが通例です。

ただし、業者買取の場合、個人買主へ売却する場合と比べ、安く買いたたかれるという大きなデメリットもあります。

ここでは、どういう物件・売主の状況であれば、業者買取に向くのかそのポイントをみていきましょう。

個人への売却と不動産業者の買取、どっちがいい?それぞれのメリットは?

早く売りたい、物件が築古で欠陥がある…などの場合は業者買取!

不動産会社の買取に適した状況は以下の通りです。

不動産業者買取に適するケース
売主の事情 物件の特徴
  • 相場より安く売ることになっても構わない
  • 売却資金が必要な時期が迫っている(売り急いでいる)
  • 内覧対応や交渉など面倒くさい手続きをしたくない
  • 近隣に売却していることを知られたくない(コッソリ売りたい)
  • 築古物件や旧耐震など物件に問題がある(ボロ物件)
  • 物件に欠陥がありそうで、瑕疵担保責任を負いたくない

その逆として、個人買主への売却が有利となる可能性が高いのは以下のようなケースです。

個人買主への売却に適するケース
売主の事情 物件の特徴
  • できるだけ高い金額で売りたい
  • 売り急いでおらず、ゆっくりと売却してもいい
  • 内覧対応や交渉などは苦にならない
  • 自宅を売り出していることを近隣に知られてもいい
  • 築浅物件など物件の質が高い(リノベーションする余地があまりない)
  • 物件に欠陥なども無さそうで、万が一、瑕疵が見つかっても金銭的負担は可能

多くの場合は、個人の買主へ売却するケースが多いものです。やはり高く売れやすいですからね。

しかし、買取業者へ売った方がいいケースもあります。ここでは各項目の意味を理解することで、どう使い分ければよいか理解しましょう。

高く売りたいなら個人買主への売却!先に引っ越す場合は手間もない

売主側の事情として、やはり高く売ることにこだわる場合には、通常の売却(個人買主への売却)を考えたいです。

個人買主へ売ることは、いつ売れるかが読めないところがあります。でも、しばらく売れそうにない場合には値下げすることで買主を見つける可能性を高めることもできます。

また、内覧の対応や、近隣に知られたくないといった事情についは、これは売れるまでその物件に住む場合の話です。

次の住まいを先に購入することができ、売却活動を行っているときに既に空室になっている時には、このデメリットはありません。

多くの場合に個人の買主をターゲットに売り出されている通り、やはり高く売りたいと思うもの。早急に資金が必要といったケースでなければ、まずは個人への売却を考えたいですね。

築古物件や旧耐震など、売れづらい物件は業者買取が有効な場合が多い

築年数が古いものや、外観・内装がボロボロという物件は業者買取を考えたいものです。特に立地がよければ業者は適正な価格評価をしてくれるでしょう。

ボロ物件といわれるようなものは、不動産取引に慣れていない個人は敬遠したがります。

まず、不動産取引のプロではないため、見た目に影響され「なにか欠陥がありそう…」と感じて候補から外されてしまいます。

また、リフォーム・リノベーションを行えば綺麗に使えることが分かっていても、いくらかかるのか、追加工事が発生するのではないかという不安もあります。

さらに、契約・決済後に水漏れやシロアリ、給排水管の故障などの不具合があれば、売主に修繕を要求されるリスクもあります(瑕疵担保責任)。

特に、1981年5月以前に建築確認を行った旧耐震の物件は、安全性に問題があるとみなされます。個人の買主は「家族の命が脅かされる」と感じます。購入を検討されても、大幅な値下げを交渉されることも少なくないでしょう。

ボロ物件はリノベのノウハウがある買取再販業者の方が高く売れる

ボロ物件は、個人の買主といえどもあまり高く売れないことが多いのです。むしろ、立地が良くてもその評価をしてくれないこともあります。

一方で買取再販を専門とする不動産業者の場合には、冷静な目で適正に評価してくれます。個人に売るよりも高く評価してくれることもあるでしょう。

そして買い取り業者はリノベーションのプロです。

マンションであれば、フルスケルトン(柱以外すべて撤去)した状態から給排水管などを含め、キッチンやバス、トイレなどすべての設備を新品に交換することも少なくありません。

もし買主個人がこれだけのフルリノベーションすれば、500万円は下らないところを、専門業者は自社施工や提携業者でリノベするため半値近い250~300万円程度で行えます。

利益を載せて販売しても、個人が自分で買ってリノベした場合と比べ、それと同等か安く買うことができるのです。餅は餅屋、物件再生のプロに売る方がいいケースもあるのですね。

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買取業者にも得意・不得意がある。数百万円の違いが出ることも多い

買い取り業者と一口に言っても、不動産会社にも得意とする分野というのは異なります。

マンション住戸の場合にはリノベを得意とする業者が最もバリューアップさせやすいため、そのような会社に依頼することが最も高く売れやすいといえます。

一方で、築古の戸建ての場合には少し立ち止まって考えたいものです。建物を取り壊して、新たに建物を建てることを考える時「どんな建物を建てるか?」は業者によって大きく違ってくるためです。

例えば、業者の中には、狭小地(小さな土地)を有効活用することに長けている会社もあれば、旗竿地(敷地延長)を専門に行う業者もあります。

また、大きな土地の場合には分割する(分筆する)ことによって、2~3棟の建売ができるならそれだけ土地の価格は伸びます。買取金額に数百万円の差が出ることも多いです。

分筆はできないケースでも、戸建て用地ではなく、投資用のアパートを建てる場合には、同じ土地面積でも家賃を多くとれるため、売却価格が高くなります。

近隣住民と一緒に売って等価交換するという手法も。不動産会社に聞いてみる

その他にも、土地は地主さんから借りている借地物件を得意とする業者もあります。

さらには、自宅だけでは小さな土地だけれど、近隣の住民の土地を合わせると広い土地が手に入る場合には、マンション用地となるケースもあります。

近隣の住人と合意が取れれば広い土地が取得できる場合、建築業者が新築マンションを建設します。新築マンションが建てば、新しい住戸を土地を提供した方に割り当て、残った住戸を建築業者が販売します。

これは、お金を出さずに、土地と新たな新築マンションの住戸を物々交換するもので「等価交換」という手法です。都心の駅近など好立地に限られますが、こういう方法もあります。

いずれにせよ、どの業者に売るのが最も得をするか?というのは、不動産取引のプロである不動産屋さんに聞いてみることがよいでしょう。

契約が決まれば仲介手数料を取られる場合もありますが、売主さんだけで不動産会社を探すよりトータルで売却価格が高くなることもあります。まずは不動産会社さんに聞いてみて判断してみてくださいね。

「個人買主への売却」と「業者買取」のいいとこ取り「買取保証」も

「できるだけ高く売りたいけど、3カ月後には絶対売らなければならない」という場合には、個人買主への売却と業者買取の中間「買取保証」があります。

すべての不動産会社が対応しているわけではありませんが、「まずは売り出してみて、それでも売れそうになければ当社が買い取ります」というものです。

最終的には業者が買い取ることで、絶対に売れるということを保証するため「買取保証」「保証買取」と呼ばれます。

二者択一ではなく、ダメだった場合の保険として用意されているものですね。尚、初めから買い取るものを「即時買取」などと呼びます。

家を売る時には、売主様の状況に合わせた売り方がいろいろ用意されています。ぜひ最適な売り方で、売却を成功させてくださいね。

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