豪華すぎても売れにくい?!売却しやすいマンションの特徴は“万人受け”

売れやすいのは「そこに住みたい」と思える買主候補者の多いマンション

不動産はどんなものでも簡単に売れるわけではありません。

売出てからすぐ売却できるマンションがある一方で、1年以上も売れ残るマンションもあります。この違いはいったい何でしょうか。

家の売れやすさというのは「そのマンションを買いたい」と思う買主候補者の多さ(需要の大きさ)に比例します。

「そのマンションを買いたい」というのは、「そこに住みたい」ということですね。みんなが住みたいと思うマンションが売れやすいということです。

どういう特徴を持つマンションが人気が出るのか、ここではそのポイントをみていきましょう。

立地が第一。利便性の高いエリアで駅まで近い距離ならまず売れる

まず、中古マンションの売れやすさで最も重要な要因は「立地」です。

近くに商業施設や医療施設が充実しているエリアや、質の高い教育機関が揃う学区の良いエリア、都心部へのアクセスがよいエリアは人が集まってきます。

人が集まるということはそれだけ買主候補者が多く集まる(需要が高い)ということです。

そういった利便性の高いエリアで、かつ、駅距離が短い(徒歩10分圏内、できれば徒歩7分以内の)場合には、価格設定さえ間違えなければまず間違いなく売れます。

ほとんどの方は便利な街に住みたいと思うもの。まずは立地が売れやすさに大きく左右するのですね。

都心部でも嫌悪施設が近いエリアや奇抜なデザインは価格が大きく下がる

利便性の高い都心部であっても、なかなか売れない(価格を大きく下げざるを得ない)マンションがあります。

近隣に風俗店や下水処理場、産業廃棄物置き場などの嫌悪施設がある場合です。その分安く売り出す必要があるのです。

また、騒音にも注意が必要です。トラックがよく走るなど交通量の多い道に隣接する場合や、線路沿いで電車の音がよく聞こえてくる立地は避けられがちです。

さらに、奇抜なデザインやコンクリート打ちっぱなしなどのデザイナーズ住宅は、購入希望者数を減らしてしまうため売れにくい傾向にあります。

個性的なデザインは、それを所有されている売主さんは気に入っても、売り出す時には買主さんをかなり絞ってしまうのですね。

間取りは万人受けする「70㎡以上の3LDK」が売りやすい傾向にある

マンションの間取りは2LDK(35~50㎡程度)と3LDK(65㎡~80㎡)が多いものです。

一般論としては、70㎡台の3LDKのマンションが売れやすい傾向にあります。それは、マイホームを購入する層で最も多い3~4人のファミリー世帯にとってちょうど使いやすい間取りだからです。

賃貸で住もうにも、家族で住む広さの物件では家賃が高くなり「もったいなさ」を明確に感じるようになります。ですので、物件を買う動機が強くなり、購入意欲が高い層ともいえます。

尚、広さについては60㎡台のマンションでも3LDKはあります。

ただ、マンションはただでさえ収納スペースが小さい中、60㎡台の3LDKはどうしても収納部分を削った無理のある間取りとなります。やはり一般的な70㎡台が好まれます。

2LDKも、DINKsやシニア世帯などには好評。好立地でも需要者が多い

一方で、2LDKは今後需要が増加してくるといえます。

最近増えている共働きで子どもを作らない2人世帯(DINKs(ディンクス))や、お子さんが独立した老夫婦向け、一人暮らしでゆったりと暮らしたい層などには人気があるためです。

平均世帯数が減っている現在、今後は2LDKの需要も増加してくる傾向にあるのです。

もちろん間取りだけで判断できるものではなく、エリアの特性にもよります。例えば、都心部やターミナル駅へのアクセスがよいエリアでは、3LDKよりも2LDK物件の方が需要がある地域もあります。

尚、2LDKは賃貸物件でも家賃も手ごろな物件も多く「賃貸物件でいい」という考え方をする方も少なくありません。

その辺りを考えると、やはり3LDK物件の方が売れやすい傾向にあるといえるかもしれませんね。

陽当たりは「南向き」「角住戸」「隣が公園」。西向きでも売り方はある

陽当たりは、多くの方が気にするところです。

まず、バルコニーの向きは南(南東・南西)向きがやはり一番人気です。

ただ、西向きなどの部屋は初めに買った時に安く買えるケースが少なくありません。そのため、売り出し価格を若干安くしてお得感を出せば、利益を出しながら売れることも少なくありません。

さらに角住戸は2面・3面採光となるため、陽当たり重視層には大きなアピールポイントになります。角部屋は、片側に住人がいないため気を遣うストレス度合いが減るメリットもあります。

ただ、陽当たりが将来的にも確保されるのか?ということは誰にもわかりません。近隣の高層ビルが建つ可能性があるためです。

その点、公園が隣にあるマンションは将来的にもマンションが建ちづらく、緑が多いことも好まれます。

買主はマンションの管理状況を事前に調べる。管理組合の質も問われる

マンションは所有者全員で共用部分を管理します。その管理の質が高いマンションは売れやすいです。

特に、屋上の防水工事や外壁の塗装など、大規模修繕工事をしっかり行っているかどうかはマンションの劣化や寿命に直結するとても大事な要因です。

管理組合がしっかりしているマンションは、きちんと修繕積立金を積み立て、計画的な修繕計画を立てています。また、日々の管理も行き届いています。

エントランスや廊下にゴミもなく、外壁にクラック(亀裂)も入っていません。そういったマンションは買主が安心して購入できます。

購入者は、事前にマンション管理組合に大規模修繕計画があるか・修繕積立金は計画通り貯まっているかなどを確認することができます。

しっかりと管理が行き届いたマンションは、客観的にそれを買主候補者にアピールできます。それだけ売れやすくなるのですね。

共用施設が充実しすぎてもデメリットがある。バランスよい設備が無難

タワーマンションなどでは、トレーニングジムやシアタールーム、プールやパーティルームなど豪華な共用設備が備わっているところがあります。

共用施設が充実して買主へのアピールができると思われがちですが、その分、修繕積立金や管理費も高くなります。

しかも、年に何回使うか分からないそういう施設に毎月お金を払うということを「もったいない」と感じてしまうことにも繋がります。

共用設備はバランスよくほどほどなものが売れやすいマンションといえます。

また、管理費や修繕積立金の滞納があるかどうかも大事なところです。確かに大規模マンションになると数世帯は少額の滞納があることが多いものです。

ただ、あまりにも多額な滞納がある場合には、管理組合(管理会社)の質が疑われることにもなります。

結局、万人受けするものが売れやすい。買主候補者が多い家を買いたい

以上、売れやすいマンションのポイントをいくつかみてきました。

特に大事なのは「平均的で万人受けするマンションが売れやすい」ということです。一般的な3LDKマンションや、共用設備がほどほどのものがいいのです。

逆にいえば、個性的なものになればなるほど売れにくくなる傾向にあります。なぜなら、万人受けするマンションは、好みに左右されず最も多くの買主候補者を惹きつけることができるためです。

その証拠として、新築分譲マンションは(2LDKや3LDKなどの違いはあっても)どの物件も部屋の配置が似通っています。

それは、多くの方に一気に住戸を販売するため、最も多くの人が好むように最大公約数的に間取りを作っているためです。

この考え方は、次に住み替える先のマンションを買う時にも役立ちます。次に買う時にも、将来売れやすいマンションを買ってくださいね。

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